[법률상담] 전세권설정등기 말소

저는 2019. 10 본인 소유 아파트의 임차인과 합의하여 2019. 10. 2.부터 2021. 10. 1. 까지 2년의 존속기간 및 전세금 2억원의 전세권설정등기를 하였습니다. 그런데 같은 날 위 전세권에 대해 은행 측에서 채권최고액 1억 7천만원으로 전세권근저당권설정등기를 하였고 2021.5 에는 위 전세권에 청구금액을 5천만원으로 한 가압류가 2건이나 등기되었습니다.

저는 임차인에게 전세금을 반환하고 전세권설정등기를 말소하고 싶은데 어떻게 해야 하나요?

[답] 근저당권 및 가압류 등기부터 각 권리자들과 협의해 말소해야 하며 협의가 안되면 소송으로 말소해야 합니다.

귀 사례의 경우 전세권설정등기를 말소하려면 먼저 전세권에 대한 2건의 가압류와 근저당권을 먼저 말소하여야 합니다.

전세권을 말소하는 가장 빠르고 쉬운 방법은 전세권자의 협조하에 전세권에 대한 권리자들과 협의로 해결하는 것입니다. 협의가 성립될 수 있다면 전세권에 대한 존속기간 만료일에 전세권자로부터 아파트를 명도 받으면서 전세금 2억원을 등기부상 우선순위에 있는 전세권근저당권자에게 전세권자의 채무금을 변제하고 남은 금액을 각 가압류권자들로 하여금 안분하여 변제받으면서 각 가압류 취하 및 가압류 말소 촉탁 신청을 하게 하고 전세권근저당권 말소 및 전세권 말소 신청을 하면 될 것입니다.
만약 협의가 성립되지 않는 다면 아파트를 명도 받으면서 전세금을 「민사집행법」 제297조에 의거하여 공탁한 후 공탁서를 첨부하여 전세권자에게는 전세권 말소절차 이행청구를 전세권 근저당권자 및 전세권 가압류권자들에게는 전세권 말소절차에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 제기해 승소 판결을 받아 말소해야 합니다.

공탁을 한 것에 대하여는 「제3채무자의 권리공탁에 곤한 업무처리절차」(행정예규 제481조)의 4의 라.항에 의거하여 가압류 발령 법원에 사유신고를 해야 합니다.

만약 전세권자가 임의로 아파트를 명도해 주지 않는다면 귀하께서 미리 전세금을 반환해줄 의무는 없으므로 소송 제기 시 전세권자에 대하여 전세금을 지급받는 동시에 아파트의 명도를 구하는 내용을 추가해야 할 것입니다. (참고자료: 법무사회지)

김형석 / 법무사, 포천신문 자문위원회 고문