[법률상담] 토지근저당 잡힌 임차주택자 보호받나?

귀하께서 이 주택에 대항력이 있는 임차인으로서 권리의 행사에는 문제가 없어 보입니다만 토지에 대한 근저당권의 실행으로 집이 경매될 경우에는 근저당권설정등기가 언제 이루어졌는지에 따라 귀하의 권리행사 내용이 달라질 것입니다.

먼저 판례에서는 토지에 근저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자가 건물을 건축하는 중이었고 그것이 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우였다면 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권을 인정함이 상당하다고 보고 있습니다 (대법원 2004.6.11. 선고 2004다 13533판결)

반면 건물이 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권 설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 경매로 인해 소유권자가 다르게 되었을 경우에는 위 법정지상권은 물론 관습법상의 법정지상권도 인정하지 않고 있습니다(대법원 1997.12.11.자 95마 1262결정)

따라서 만약 귀하는 주택이 전자와 같이 건축이 진행된 상태에서 토지에 근저당권이 설정된 것이라면 건물 소유자는 경매절차의 토지 매수자에게 법정지상권을 행사할 수 있으므로 주택 임차권도 보호 받을수 있을 것입니다.

하지만 건축 전에 이미 저당권이 설정된 것이라면 주택은 철거대상이 될 수 있으므로 주택임차인의 권리도 보호받기 어려울 것으로 보입니다. (참고자료: 법무사 회지)

김형석 / 법무사, 포천신문 자문위원회 고문