[법률상담] 소규모 축산업 상속자 명의 변경

현재 가업으로 축산업(한우)을 하고 있습니다. 얼마 전 한우 농장을 운영하던 부친께서 돌아가셨는데, 한우 농장의 토지는 부친 앞으로 소유권이전이 되어 있지만, 건물인 축사는 여러 동으로 나뉘어 각각 건축물대장이 개설되어 있습니다. 

그중 몇 개의 축사 동은 면적이 200㎡를 넘지 않는 작은 규모인데, 농장을 협의분할 상속 받으려고 법무사 사무소에 의뢰했더니 200㎡를 넘지 못하는 축사는 등기를 할 수 없다고 합니다. 그렇다면 등기를 할 수 업는 축사는 여전히 돌아가신 부친 명의로 남게 되는데 이를 어떻게 해야 하나요?

A 200㎡를 넘지 않는 개방형축사에 대한 보존등기는 불가능하지만, 건축물대장의 명의를 귀하 명의로 변경 신청이 가능합니다.

과거에는 소를 키우는 축사에 대해서는 건물의 보존등기 요건이 되는 외기분단성(건물 내부와 외부의 공기를 차단하는 가능성)이 인정되지 않기에 보존등기를 할 수 없었습니다. 그러나 2010. 1. 22.[축사의 부동산등기에 관한 특례법] (이하 “특례법”)이 시행되면서 비로소 축사에 대해서도 보존등기 신청을 할 수 있게 되었습니다.

그러나 보존등기신청을 하기 위해서는 “⓵ 토지에 견고하게 정착되어 있을 것, ⓶소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있을 것, ⓷지붕과 견고한 구조를 갖출 것, ⓸건축물대장에 축사로 등록되어 있을 것, ⓹연면적이 200㎡를 초과할 것” 이라는 ‘특례법’ 제3조의 5가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

귀하의 경우는 용건 중 ‘연면적이 200㎡를 초과할 것’이라는 법제3조제5호의 요건에 흠결 사유가 발생한바, 해당 동의 축사에 대해서는 상속보존등기를 신청할 수가 없습니다.

그러나 등기를 하지 못한다고 방법이 없는 것은 아닙다.. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제19조 제3항에 따라 보존등기를 대체해 축사건물의 소유자임을 알리는 방안이 있습니다. 즉, 위 규칙에 규정된 방식에 따라 해당 시.군.구청에 건축물대장 상의 소유자명의를 돌아가신 부친 명의에서 질문자명의로 변경신청을 하면 됩니다.

또한 작은 건물을 하나의 건축물관리대장에 모아 한 대장에 200㎡이상으로 변경하면 등기가 가능하고, 4방이 트인 개방형이 아니고 막혀있다면 그 사실을 입증하여 보존등기가 가능합니다.(참고자료: 법무사 회지)

김형석 / 법무사, 포천신문 자문위원회 고문