[법률상담] 전세계약 당시 전세권설정등기를 마쳤는데 보증금을 돌려주지 않는 주인을 상대로 경매신청이 가능할까요?

	김형석/ 법무사, 포천신문 자문위원

저는 주택3층 일부분에 대해 전세기간 2년 전세금 1억2천만원으로 전세계약을 체결하면서 전세권설정에 대한 약정을 받았고 전세금 지급일에 집주인으로부터 전세권설정등기를 마쳤습니다.

그런데 최근 회사의 인사발령으로 다른 곳으로 전출을 가게 되어 마침 2년 전세기간도 만기가 됨에 따라 집주인에게 이사를 가겠다고 통지했고 집주인도 만기에 주택을 인도하고 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 전달해 주면 전세보증금을 돌려주겠다고 했습니다. 

하지만 만기 1주일 전 집주인으로부터 새로운 세입자가 들어오면 그 돈을 보증금으로 돌려 주겠다는 전화를 받았습니다. 결국 이사 나가는 당일까지 새로운 세입자가 없었고 저는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하고 말았습니다. 어떻게든 전세보증금을 돌려받아야 할 텐데 제가 처음 이사올 때 전세권설정등기를 마쳤으므로 집주인을 상대로 경매신청을 하면 보증금을 돌려받을 수 있지 않을까요?

[답] 건물 일부에 만 전세권설정등기가 되어 있어 건물 전체에 대한 경매신청은 어렵고 별도 소송을 해야 합니다.

귀하의 경우 집주인에게 전세목적물인 건물을 이미 인도했고 전세권말소 이행을 위해 등기서류를 제공했다면 집주인은 이행지체 상태이므로 전세권의 목적물을 경매신청 할 수 있습니다. 그러나 문제는 귀하의 전세권설정이 건물의 일부에 대해서 만 설정되어 있다는 점에서 이런 경우에도 경매신청이 가능하지 여부가 쟁점입니다. 이에 대해 대법원에서는 아래와 같이 판시한 바 있습니다(2001마212 결정)

”전세권자는 민법 제303조제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다“

 
귀하의 경우도 건물 일부분에 전세권을 설정한 것이므로 건물 전부에 대한 경매신청은 어렵습니다. 따라서 집주인을 상대로 전세금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 목적 부동산을 강제경매 신청하고 그 경매 절차에서 일반채권자가 아닌 전세권자의 지위에서 매각대금을 우선변제 받는 방법으로 전세금을 회수하면 될 것입니다. 참고자료: 법무사회지

김형석/ 법무사, 포천신문 자문위원