문 : 甲은 남편 乙과 협의이혼을 하면서 재산분할로 乙소유의 상가건물을 소유권이전 받기로 하였습니다. 그런데 이 상가건물은 乙의 임차인 丙이 점유하고 있습니다. 이 경우 乙의 丙에 대한 임차보증금반환채무는 甲에게 면책적으로 인수되는지요?
답 : 채무 인수자가 채무의 동일성을 유지하면서 종래의 채무자와 지위를 교체하여 새로이 당사자로서 채무관계에 들어서고, 동시에 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 효과가 발생되는 것을 면책적 채무인수라고 합니다.
그런데 대법원은 “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기위해서는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다.”라고 하였습니다(2001. 4. 27. 선고 2000다69026).
한편, 임대차의 목적물인 부동산의 소유권이 이전되는 경우 그 부동산이 주거용 건물로서 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위가 당연히 승계되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 재산분할의 방법으로 부동산의 소유권이 이전된다고 하여 그에 수반하여 당해 부동산에 대한 임대차보증금반환채무가 새로운 소유자에게 면책적으로 인수되는 것은 아닙니다(대판 1997. 8. 22. 선고 96므905 참조). 즉, 임대인지위의 강제승계 규정 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 동의가 있을 경우에만 임차보증금반환채무는 면책적으로 인수되는 것입니다.
법률상 부동산의 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는 경우는 주택 외에도 상가의 경우도 해당되는데 「상가건물임대차보호법」제3조는 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 도는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있어(다만, 법 제2조에 의거 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 경우는 적용하지 아니함), 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 양수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.
그러므로 위 사안과 같이 상가건물의 소유권을 이혼에 따라 재산분할로 이전받을 경우 丙이 「상가건물임대차보호법」에서 정한 요건을 갖춘 상가임차인이라면 乙의 丙에 대한 임차보증금반환채무가 甲에게 면책적으로 인수된다고 할 수 있고, 위 요건을 갖추지 못한 임차인이라면 면책적으로 인수하기로 약정을 하였다고 하여도 임차인 丙의 승낙이 없으면 그 채무가 甲에게 면책적으로 인수된다고 할 수는 없을 것입니다.
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입력 : 2013년 06월 16일 
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