Q : 저는 갑의 아파트에 소유권이전등기청구권가등기를 설정하는 조건으로 갑에게 돈을 빌려주었는데, 이 아파트에는 저의 가등기에 선행하는 을의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 최근 을이 근저당권에 기초하여 경매를 실행하여 위 아파트는 경매절차로 매각되었습니다. 그 후 저는 위 가등기에 기하여 본등기를 하였습니다. 이 경우 본등기의 효력은 어떻게 되는 지요?
A : 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸됩니다(가등기담보등에 관한 법률 제15조).
그리고 대법원은, 「가등기담보 등에 관한 법률」제15조에 따르면 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다고 규정하고 있으므로, 매수인이 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것입니다.
그 후에 행해진 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 그 가등기에 기초한 본등기가 종전소유자와의 대물변제합의에 기초하여 이루어진 것이라 하여도 이는 소유권을 매수인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효라고 판시하였으며(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다52853 판결), 또한 「가등기담보 등에 관한 법률」제13조, 제14조, 제15조에 따르면, 가등기담보 등에 관한 법률에서 정한 청산절차를 거치기 전에 강제경매 등의 신청이 행하여진 경우 담보가등기권자는 그 가등기에 기초한 본등기를 청구할 수 없고, 그 가등기가 부동산매각에 의하여 소멸하되 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있을 뿐이라고 판시 하였습니다(대법원 2012. 11. 9.자 2010마1322 결정).
따라서 위 사안에서 을의 선순위근저당권에 기초하여 임의경매가 실행되어 아파트가 매각되고, 매수인이 매각대금을 완납함으로써 귀하의 담보가등기는 소멸되었다고 볼 수 있으므로, 그 후 소멸된 가등기에 기초한 본등기는 원인무효의 등기로 보아야 할 것입니다.
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입력 : 2013년 01월 05일 
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