Q : 저는 아파트단지 내 A소유 문구점을 미용실로 변경하여 운영하고자 임대차계약을 체결하고자 하였으나, 상가번영회에서 상가관리규약상 ‘분양당시 정해진 업종을 운영하고 그 용도를 임의로 변경할 수 없고, 업종을 변경하고자 할 경우에는 선점한 동일업종운영자의 동의를 얻은 다음 상가운영자전원의 동의를 얻어야 하며, 점포 인수인계시에도 인수자는 전임자의 권리와 의무를 승계하기로 한다.’는 내용의 업종제한규정이 있고, B가 이미 미용실을 운영하고 있으므로 제가 미용실을 운영한다면 영업금지가처분을 신청하겠다고 하는데, A는 상가번영회에 가입하여 관리비 등을 납부한 자는 세입자이지 자기는 번영회에 가입한 사실이 없다며 위 상가관리규약의 적용을 받지 않는다면서 임대차계약을 체결하자고 합니다. 저는 누구의 말을 믿어야 하는지요?
A : 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하고(같은 법 제23조 제1항), 규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있고, 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다고 규정하고 있습니다(같은 법 제42조).
그런데 관리단에 관한 판례를 보면, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며, 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단규약으로서의 효력을 갖게 된다는 이유로, 일부구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정한 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례가 있습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결).
따라서 위 사안의 경우에도 이 사건 상가번영회가 위 판례에서 설시하는 것처럼 구분소유자와 세입자로 구성되어 관리단으로서의 성격도 겸유하고 있다면, 당해 관리단에서 제정한 상가관리규약 역시 관리단규약으로서의 효력을 갖게 될 것이므로, 그 규약상 업종제한규정은 비록 구분소유자인 A가 위 상가번영회에 가입하지 않았더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 규정에 의거하여 A에 대하여도 그 효력이 미친다고 볼 것이므로, 귀하는 계약 체결에 있어 주의를 요한다고 할 것입니다.
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입력 : 2012년 11월 10일 
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