Q. 甲은 선순위 근저당권이 설정된 乙소유 주택을 임차보증금 5,000만원에 2년 기간으로 임차하여 주민등록전입신고와 확정일자를 받았습니다. 甲은 임차주택에 대한 선순위 근저당권이 있더라도 乙이 다른 재산이 많아 걱정하지 않았는데, 최근 乙은 위 주택을 재력이 없는 丙에게 매도하였습니다.
만일 위 주택이 경매된다면 甲의 순위로는 배당받기 어려운 상태인데, 이 경우 甲은 양도인 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수 없는지요?
A. 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항).
그런데 임차주택이 양도되었을 경우 임차인이 계약기간만료 등으로 임차보증금을 반환 받으려 할 때 양수인에게만 청구하여야 하는지(면책적 채무인수), 아니면 양도인(임대인)· 양수인 모두에게 청구 할 수 있는지(중첩적 채무인수)가 문제될 것으로 보입니다.
이에 관하여 판례는 “주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 2. 27.선고 95다35616 판결).
다만, 판례는 “임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 4.선고 2001다64615).
따라서 甲이 임차주택의 양도사실을 최근에 알았다면 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 전소유자인 양도인 乙에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
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입력 : 2011년 02월 21일 
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