Q. 甲은 乙로부터 주택을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 필한 후 확정일자까지 받아 두고 거주하던 중 위 주택이 경매개시 되었습니다.
그런데 위 주택의 부지는 같은 담장 내에 3필지의 토지가 있고 그 중 1필지 상에만 주택이 건축되어 있었는데, 甲이 주민등록전입신고를 한 지번은 공교롭게도 위 3필지의 토지 중 건물이 없는 토지의 지번이었는바, 이 경우 甲은 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있는 지요?
A. 주택임대차의 대항력에 관하여 「주택임대차보호법」제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 주택임차보증금의 확정일자에 의한 우선변제권에 관하여 같은 법 제3조의 2 제2항은 “제3조의 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있으며, 소액보증금 최우선변제에 관하여 같은 법 제8조 제1항에서는 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택의 인도(입주)와 주민등록의 전입은 「주택임대차보호법」상의 모든 보호에 있어서 필수적입니다.
그런데 「주택임대차보호법」상 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 대한 판단기준에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 임대차의 대항력 발생요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회의 통념상 그 주민등록으로써 임차인이 당해 임대차건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는지의 여부에 따라 결정된다.”라고 하면서 “임대주택의 부지를 비롯한 세 필의 토지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 임차주택 외에는 다른 건물의 건립이 되어 있지 않다 하더라도 임차인이 임차주택 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001.4.24. 선고 2000다44799 판결).
따라서 위 사안에서 甲 은 비록 같은 담장 내에 있는 토지의 지번이지만 건물이 없는 토지의 지번으로 주민등록이 전입되어 있었으므로, 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 없을 것으로 보입니다.
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입력 : 2011년 02월 06일 
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