Q. 저는 甲이 다가구용 단독주택으로 허가받아 건축중인 주 중 101호를 임차보증금 3,800만원으로 약정하여 임차하면서 주소를 건축허가 당시의 주택 현황대로 지번을 기재하고(호수는 기재하지 않음) 주민등록전입신고를 마친 후 임대차계약서상에 확정일자까지 받았습니다. 그 후 甲은 위 주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 각 층 · 호마다 구분하여 소유권보존등기를 마쳤고, 제가 임차한 101호에 대해 乙명의의 소유권이전등기를 해주었으며, 乙은 같은 날 丙명의의 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 저는 그 후 호수까지 기재하여 주소를 정정하는 주민등록주소정정신고를 하였는데, 이 경우 丙에 대하여 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
A. 관련 판례를 보면 “건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 하고, 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항(1999.7.23. 개정시행령 제9조 제3항)에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999.9.3. 선고 99다15597 판결).
그러나 또 다른 판례를 보면, “원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물(다세대주택)로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제5조 제5항(1999.7.23. 개정시행령 제9조 제3항)에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다.”라고 하였습니다(대법원 1999.5.25. 선고 99다8322 판결, 2002.3.15. 선고 2001다80204 판결, 2007.2.8. 선고 2006다70516 판결).
「주민등록법 시행령」 제9조 제3항은 “주민등록관계서류의 주소는 특별시 · 광역시 · 도, 시 · 군 · 자치구, 읍 · 면 · 동 · 리, 지번의 순으로 표기한다. …공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장 등에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 표기한다.”라고 규정하고 있는데, 위 판례의 취지는 주민등록의 기재가 집합건축물대장이 제대로 작성되지 아니한 채 기존 일반 건축물관리대장에 합치되는 경우에는 단독주택이 다세대주택으로 변경되더라도 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않는다는 입장인 것 같습니다.
따라서 귀하가 최초 주민등록전입신고를 할 당시 위 임차건물이 건축물관리대장에 단독주택으로 등재되어 있었다면 대항력도 있고, 丙보다 우선배당을 받을 수 있지만, 그렇지 아니할 경우에는 비록 귀하의 최초 전입신고가 丙의 근저당권설정일보다 앞선다고 하더라도 ‘101호’를 기재한 정정된 전입신고가 위 근저당권설정일보다 후순위이기 때문에 귀하는 배당절차에서 丙보다 우선변제 받을 수는 없을 것으로 보입니다.
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입력 : 2010년 11월 29일 
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