Q. 저는 甲소유 다세대주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 주민등록전입신고 시 위 다세대주택의 지번만 기재하고, 동·호수는 표시하지 않은 채 거주하고 있습니다. 그러던 중 위 임차주택을 매수한 乙로부터 위 주택을 명도 하라는 요구를 받았는데, 이 경우 저는 乙에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요?
A.「주택임대차보호법」제3조 제1항은 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 다세대주택은 「건축법」이나 「주택법」 등 건축관련법상 공동주택에 해당하고, 「주민등록법 시행령」제9조 제3항은 “주민등록관계서류의 주소는 특별시 · 광역시 · 도, 시 · 군 · 자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍 · 면 · 동 · 리, 지번의 순으로 표기한다. 이 경우 동 · 리는 법정 동 · 리의 명칭으로, 주택건설촉진법의 규정에 의한 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장등에 의한 공동주택의 명칭과 동 · 호수를 표기한다.”라고 규정하여 공동주택의 경우 동 · 호수까지 기재하여 전입신고 하도록 하고 있습니다.
판례도 “임차인들이 다세대주택의 동 · 호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동 · 호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없고(대법원 1996.2.23. 선고 95다48421 판결), 연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기전세권자가 주소로 연립주택 동 · 호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록이 되었다면, 그 주민등록으로는 일반사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로, 그 건물에 관한 미등기 전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없으며(대법원 1995.4.28. 선고 94다27427 판결), 신축중인 연립주택 중 1세대를 임차한 자가 주민등록전입신고를 함에 있어서 호수를 기재하지 않은 채 그 연립주택부지의 지번만으로 전입신고를 하였다가 그 후 위 연립주택에 관하여 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를 하였다면, 임차인의 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 일반사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 그 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2000.4.7. 선고 99다66212 판결, 2002.3.15. 선고 2001다80204 판결).”라고 하였습니다.
따라서 다세대주택의 경우 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록상 그 주택의 지번 및 동· 호수까지 기재하여야 하는데, 귀하는 동 · 호수를 기재하지 않았으므로 대항요건으로서 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 乙에 대하여 임차권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.
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입력 : 2010년 11월 01일 
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