Q. 저는 甲소유의 다가구주택 가동 301호를 임차보증금 3,500만원에 임차하고 입주하면서 주택소재 지번 가동 301호로 전입신고를 마쳤는데, 전입신고를 할 당시 위 다가구주택에 대한 건축물관리대장 및 등기부가 작성되어 있지 않았습니다.
그 후 甲은 위 다가구주택 부지를 분할하여 乙에게 소유권이전등기를 하여 주고 乙은 변경된 지번으로 위 다가구주택 가동에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그 후 위 다가구주택 가동에 설정된 근저당권의 실행으로 경매절차가 진행되어 丙이 위 다가구주택 가동을 그 경매절차에서 매수하여 대금을 지급하고 소유권을 취득한 경우, 저는 丙에게 위 임대차계약의 대항력을 주장할 수 있는지요?
A.「주택임대차보호법」제3조 제1항은 주택의 인도와 더불어 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있습니다.
주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 이유는 거래의 안전을 위하여 임대차의 준재를 제3자가 명백히 인식할 수 있도록 하기 위함이기 때문에 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되는 것입니다(대법원 1999.5.25. 선고 99다8322 판결).
그런데 전입신고 이후 지번이 변경된 경우 대항력의 요건으로서 주민등록을 한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 판례는 “일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반사회통념에 따라서 하여야 할 것인바, 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로, 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 그 이후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없음이 분명하다.”라고 하였으며(대법원 1999.12.7. 선고 99다44762, 44779 판결), “주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 어디까지나 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음하여 마련된 것이고, 제3자는 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리관계에 관한 사항을 통상등기부에 의존하여 파악하고 있으므로, 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않는다면 원칙적으로 유효한 공시방법이라고 할 수 없으나, 다만 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동·호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2001.12.27. 선고 2001다63216 판결).
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입력 : 2010년 10월 03일 
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