Q. 甲은 乙소유 주택을 임차보증금 3,500만원에 2년 기간으로 임차하여 입주하였으나, 주민등록전입신고는 입주 후 1개월이 지나서야 하였습니다. 그런데 전입신고 후 혹시나 하고 등기부등본을 떼어보니 甲의 입주 후 전입신고 전에 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 위 주택이 경매된다면 甲은 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지요?
A.「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다 할 것이빈다.
그런데 위 사안에서와 같이 입주와 전입신고 사이에 근저당권이 설정된 경우에 대하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료 하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료 한 권리자를 우선 시키고자 하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.” 라고 하였습니다(대법원 1997.12.12. 선고 97다22393 판결, 1999.3.23. 선고 98다46938 판결).
따라서 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날 그 효력이 있으므로 甲의 경우 주민등록전입신고를 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다.
그런데 위 사안에서 근저당권설정등기는 甲이 주민등록전입신고를 마치기 전(대항요건을 갖추기 전)에 이미 마쳤으므로 甲은 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.
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입력 : 2010년 09월 19일 
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