Q 저는 甲소유의 주택을 임차하기로 하고 전세보증금 3,000만원을 지급한 뒤 그 주택에 입주하고 같은 날 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 동사무소직원이 착오로 주민등록표에 새로운 주소의 기재를 잘못하였고, 저는 그 사실을 알지 못하고 있던 중 임차주택에 대한 경매절차가 진행되어 乙이 위 주택을 경매절차에서 매수하였습니다. 이 경우 저는 乙에게 대항력을 주장할 수 있는지요?
A.「주택임대차보호법」제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이고, 단독주택의 경우에는 지번(地番)까지를, 공동주택의 경우에는 명칭과 동 · 호수를 특정하여 기재할 것을 「주민등록법 시행령」제9조 제3항에서 규정하고 있고, 판례도 공동주택의 임대차에 있어서의 전입신고는 동 · 호수의 특정을 요구하고 있습니다(대법원 1996.3.12. 선고 95다46104 판결, 2000.4.7. 선고 99다66212 판결).
다만, 판례는 “임차인이 전입신고를 올바르게(즉, 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여(○○동 545의 5가 ○○동 545의 2로) 그 대항력에 영향을 끼칠 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1991.8.13. 선고 91다18118 판결).
따라서 귀하는 동사무소 직원에게 전입신고한 때에 대항요건으로서 주민등록을 갖춘 것이 되고, 그 다음날부터 위 주택에 대한 대항력을 취득하였으므로 경매절차의 매수인인 乙에게 위 주택에 대한 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
참고로 임차인이 착오로 임차건물의 지번과 다른 지번으로 전입신고 한 경우에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정될 것인바, 임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록(전입신고)을 하였다가 그 후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 위 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득하였다고 할 것이다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결, 2003.5.16. 선고 2003다10940 판결).
또한, “주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라 주민등록이 직권말소된 경우 대항력이 상실된다고 할 것이지만, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다.”라고 하였습니다(대법원 2002.10.11. 선고 2002다20957 판결).
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입력 : 2010년 08월 22일 
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