A 2018년 9월 1일 상가임대차 세 번째 갱신일인데, 임대인이 갱신을 거부하면 ‘10년 갱신요구권’을 행사할수 있는지요? 저는 2013년 3월 1일 서울대입구역 인근 상가를 보증금 1억원, 월세 242만원 (부가세포함)을 주고 2년간 임대차계약을 체결한 이후 2년마다 쌍방 합의로 각 2년의 갱신계약을 체결하였습니다. 오는 9월 1일 다시 갱신을 해야 합니다. 지난해 「상가건물임대차보호법」이 개정되어 임차인의 갱신요구 기간을 5년에서 10년으로 연장했다고 하는데, 저의 경우에도 해당이 되는지요? 그리고 갱신을 하게 되면, 10년 적용이 2019년부터 되는 것인지, 아니면 최초 임대차 계약을 한 2013년부터 되는 것인지요?
Q개정 「상가임대차보호법」실행일 (2018.10.16.) 이후 계약했거나, 갱신되는 경우만 적용됩니다. 「상가임대차보호법」이라 하여 모든 임대차 상가가 해당되는 것이 아니고, 각 지역의 보증금액에 따라 적용 될 수도 있고, 안 될 수도 있기 때문에 귀하의 상가건물이「상가임대차보호법의 적용 대상이 되는지부터 따져봐야 합니다.
귀하의 상가는 서울지역에 있으므로 서울지역의 경우는 보증금 총액이 4억원 이하여야 법 적용을 받을 수 있습니다. 그런데 귀하의 총 보증금은 ‘순 보증금1억원+월세 220만원 (부가세 22만원 제외)×100배 (보증금으로 환산비율)=3억 2천만원’이 되므로, 「상가임대차보호법」의 적용 대상에 해당합니다. 단 갱신요구권 조항 (법 제10조)은 보증금이 4억원을 초과해도 적용됩니다. (법 제2조 3항)
한편, 개정「상가임대차보호법 제10조 제2항의 갱신요구기한 10년 적용 조항은 부칙 제2조에 따라 개정법 시행일 (2018.10.16.)이후에 최초로 체결되거나 갱신되는 상가임대차 계약에만 적용됩니다. 그런데 귀하의 임대차는 위 시행일 이전에 체결됐고 두 차례 갱신도 그 이전이므로 개정법의 연장기간을 적용받지 못하며, 계약은 제2차 갱신계약이 종료되는 2019년 8월 21일에 종료됩니다.
이에 따라 임대인은 귀하의 제3차 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 만일 임대인이 다시 3차 합의갱신을 해 준다면 그때는 10년 갱신요구기간의 적용을 받을 수 있습니다. 하지만, 그 갱신청구권 행사기간은 2019년부터가 아니고, 최초 임대차계약 때인 2013년 9월 1일부터 10년이 기산되기 때문에 2023년 9월 1일까지 적용된다고 하겠습니다. 주의할 것은 총 3회 차임연체가 있으면 임대차 갱신 요구권을 행사할 수 없으며, 갱신 전후를 불문하고 총 2회 차임연체가 있으면 임대인은 바로 임대차를 해지할 수 있습니다. (참고자료:법무사 회지)
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입력 : 2019년 06월 21일 
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