[법률상담] 확정일자를 받지 못한 상태인데 임대인이 개인회생신청 한 경우 70% 지원한 보증금 반환받을 수 있을까요?

	<김형석/ 법무사, 포천신문 자문위원>

「주택임대차보호법」제3조제1항에 따라 임차인이 확정일자를 받고 주택을 인도받아 전입신고를 마치게 되면 대항력을 갖게 됩니다. 대항력을 갖추게 되면 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리를 계약당사자인 임대인뿐만 아니라 임대인이 집을 매도하면 양수인에게도 주장할 수 있습니다.

또한 임대차 목적이 된 주택이 경매되면 낙찰기일 이전까지 배당을 요구하여 다른 채권자보다 우선적으로 임차보증금을 배당받을 수 있습니다. 따라서 임차인이 대항력의 요건을 갖추는 것은 매우 중요한 일입니다.

그런데 귀 사례와 같이 법인은 보증금 일부를 부담할 뿐 대항력은 직접 거주하는 직원만이 갖춘 경우는 어떻게 될까요?

판례에 의하면 주택의 공동임차인 중 1인이라도 「주택임대차보호법」 제2조제1항에서 정한 대항력요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 판시하고 있습니다(대법원 2021다238650) 즉 법인에게도 직원이 갖춘 대항력의 효력이 미친다는 것입니다.

따라서 법인이 부담한 보증금 70%에 대하여 경매 절차에서 우선변제권이 있고 새로운 임대인에게 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리 또한 갖게 됩니다. 그러나 귀 사계에서처럼 임대인이 개인회생을 신청한 경우에는 어떻게 될까요?

이 경우 임대인은 임차인을 보증금반환채권자로 개인회생 채권자목록에 기재하고 반환해야 할 임대차보증금액을 임대인의 채무에 포함시키게 됩니다. 대항력이 있는 임차권자는 개인회생절차에서 근저당권자 등과 같이 별제권자에 준해 변제를 받게 됩니다.

따라서 임대인이 개인회생인가를 받게 되면 변제계획에 따라 변제받을 수 있거나 다른 근저당권자 등이 임대차계약의 목적이 된 주택을 경매친성 하면 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있으므로 걱정하지 않으셔도 될 것입니다. (참고자료: 법무사 회지)

김형석/ 법무사, 포천신문 자문위원