[사례로 알아보는 세무상식]공동주택 기준시가란?

□ 공동주택 기준시가
○ 아파트 및 전용면적 165㎡(50평) 이상인 연립주택(이하 아파트 등)에 대하여 건물의  종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시하는 가액을 말합니다.

○ 아파트가격이 연중에 큰 폭으로 오르는 등 기준시가와 실거래 가액의 차이가 커지면 수시로 조정고시하고 있습니다.

□ 공동주택 기준시가와 세금
공동주택 기준시가는 양도·상속·증여세의 과표로 활용되며, 올해부터는 재산세·종합부동산세를 계산할 때도 적용됩니다.

○ 양도소득세
- 아파트 등의 양도에 따른 양도소득세는 특정한 경우를 제외하고는 기준시가에 의해 과세하는 것이 원칙입니다. 
- 그러나, 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세가 실제 거래한 가액으로 계산한 세액보다 많아 불리한 경우에는
·납세자가 증빙을 갖추어 신고기한내에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할수 있습니다.
※ 이 경우 세무관서에서는 양도소득세 실가신고의 성실신고 여부 등을 확인합니다.
- 기준시가를 적용하지 않고 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우는 다음과 같습니다.
ο 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우
ο 미등기 자산을 양도하는 경우
ο 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
ο 허위계약서의 작성 등 부정한 방법을 사용하는 경우
ο 1세대 3주택 상태에서 양도하는 경우
ο 주택투기지역으로 지정된 경우
※ 위의 경우에 세무관서에서는 기준시가를 신고된 실지거래가액의 검증자료로 활용하고 있습니다.

○ 상속·증여세
- 아파트 등을 상속하거나 증여하는 경우 시가로 과세함이 원칙이나, 그 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적으로 공동주택 기준시가를 적용하여 평가합니다.

○ 재산세 및 종합부동산세
- 아파트 등을 보유하고 있을 경우 공동주택 기준시가의 50%를 과세표준으로 하여 재산세 및 종합부동산세가 과세됩니다.

자료제공 : 의정부세무서 031-870-4252