[사례로 알아보는 세무상식]주택건설업자로부터 분양권을 취득한 신축주택 양도세 감면

조세특례제한법에 따라 일정한 요건을 갖춘 신축주택은 1세대 1주택 판정시 당해 거주자의 소유 주택으로 보지 않으며, 5년내 양도할 경우 양도소득세 전액을  감면 받을 수 있다.

□ 주택건설회사로부터 취득한 신축주택의 양도소득세감면 요건
○주택건설사업자와 최초로 분양계약을 체결하고
- 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택
○주택조합이 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택을 주택조합과 직접 매매계약을  체결하고
- 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택
* 국민주택 : 전용면적 85㎡(약 25.7평)이하인 주택
* 5대신도시 지역 : 일산, 분당, 평촌, 중동, 산본(다만,일부 洞의 경우 지번에 따라서 포함여부가 다를 수 있으므로 국세청 홈페이지의 ‘일반검색’란에「5대신도시」를 입력하여 확인.)

□ 감면세액
○ 취득일로부터 5년이내 양도하는 경우 : 100% 감면
○ 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우   
-당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세 대상 소득금액에서 차감 
○ 단, 감면세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 신고·납부해야 함

□ 감면이 배제되는 신축주택
○ 개인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 주택
○ 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택
○ 주택건설업자로부터 최초 분양받은 후 분양권으로 양도하거나 등기하지 않고 양도하는 경우
○ 양도당시 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택
- 다만, 6억원을 초과하더라도 계약금을 납부한 시기에 따라 아래와 같은 일정 기준면적 이하이면 감면을 받을 수 있습니다.
▶ 1998.5.22∼2002.9.30사이에 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 164㎡=약50평)미만
▶ 2002.10.1∼2002.12.31사이에 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 149㎡=약45평)미만
▶ 2003.1.1이후 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 면적에 관계없이 양도가액이 6억원을 초과하는 신축주택은 감면 받을 수 없습니다.

Q. 조세특례제한법의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면대상에 주상복합아파트와 주거형 오피스텔도 포함되는지요?

A. 주상복합아파트는 조세특례제한법 제99조의 규정을 적용받을 수가 있으나 주거용 오피스텔은 동법 규정의 감면을 적용 받을 수가 없습니다.

Q. 조세특례제한법에 따른 감면대상 아파트가 2005년 1월에 완공예정입니다. 이 감면대상 아파트를 등기만 하고 입주는 하지 않은 채 바로 양도하려고 합니다.
1) 입주하지 않아도 양도득세가 100% 감면되는지요?
2) 취득한 날로부터 5년이내에 양도하는 경우에 감면 받는다고 하였는데, 5년 이내의 기준일이 분양계약 체결일인지(2002.09.24) 아니면 아파트 완공 후 등기일(2005.1월경)인지요?

A. 1) 감면대상주택을 취득 일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 거주여부 및 다른 주택의 보유여부와 관계없이 양도소득세 전액을 감면합니다
2) 위 1)을 적용함에 있어서 취득일이란 당해 아파트에 대한 잔금을 청산한 날입니다. 다만, 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날)이 취득일이 됩니다.

자료제공 : 의정부세무서 031-870-4252