[문] 전세금7,000만원에 단독주택의 2층에 대하여 전세계약을 체결하고 일부전세권등기를 마쳤습니다. 그리고 계약기간이 만료되어 집주인에게 전세금 반환을 요청하였는데 전세금을 반환하지 않고 있습니다. 이때 임차인은 이 집 전체에 대하여 임의경매신청을 할 수 있는지요?
[답] 대법원 판례는 이와 같은 단일소유의 1동의 건물 중 일부에 대하여 임의경매를 신청할 경우에는 그 부분에 대한 분할 등기를 한 후에 하여야 한다고 하였습니다(대법원 1973. 5. 31. 73마283호 결정)
건물에 전세권이 설정되어있는 경우 그 전세권자는 민법의 규정(제 303조 제1항 및 제 318조)에 따라서 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 수 있고 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우에는 전세권목적물에 대하여 경매를 청구할 수 있는 것이나 전세목적물이 아닌 부분에 대하여는 우선변제권은 물론 경매신청권도 없습니다.
이런 경우에는 전세권을 설정한 2층 부분이 구조상 이용산 독립이 되어있어서 2층 부분에 대하여 구분등기가 가능하다면 전세권목적이 된 부분에 대하여 구분등기를 하고 그 부분에 대하여 임의경매를 신청할 수 있는 것입니다.
만약 분할이 불가능한 경우에는 전세금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후에 그 집행권원을 가지고 그 집 전체에 대하여 강제경매를 신청할 수 있을 것입니다. (출처:법무사 회지)
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입력 : 2016년 12월 01일 
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