Q. 저는 갑으로부터 주택을 임차하여 입주 후 주민등록도 마쳤습니다. 그런데 위 주택에는 이미 을 앞으로 소유권이전청구권보전의 가등기가 되어 있어서 을은 이 가등기에 기한 본등기를 마친 후 저에게 집의 명도를 요구하고 있습니다. 저는 퇴거를 해야하는지요? 또 전세금은 누구에게 반환받을 수 있는지요?
A. 가등기에는 순위보전의 효력이 있으므로 임차권의 대항력을 취득하기 전에 가등기가 경료 되어 있으면 비록 그 가등기에 기한 본등기가 임차권의 대항력 취득 후에 이루어졌다고 하더라도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 귀하는 을의 요구에 따라 퇴거해야하고 전세금은 갑으로부터 반환받을 수 있을 뿐입니다. 이것은 소액임차인인 경우에도 마찬가지입니다.
그러나 임차권의 대항력 취득 후에 가등기가 된 경우에는 그 가등기에 기하여 본등기가 경료 되어도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.
다만 가등기후 임대차보증금을 인상하였다면 그 인상분에 대하여는 본등기경료자에게 주장할 수 없습니다.(대법원. 86.9.9.선고, 86다카757판결)
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입력 : 2016년 10월 17일 
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