[법률상담] 주택임대차 확정일자
포천신문 기자 / ipcs21@hanmail.net 입력 : 2016년 07월 30일
 |  | | | | ↑↑ 김형석 법무사, 포천신문 자문위원장 | | ⓒ (주)포천신문사 | |
Q. 주택임차인이 대항력만 갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우와는 어떤 차이가 있나요?
A. 대항력(주택을 인도받고 전입신고를 한 경우)만 갖춘 경우에는 선순위 저당권 등이 없는 때에는 주택이 경매 되더라도 임차권은 소멸되지 않으며 경락인에게도 대항할 수 있으나 선순위 저당권 등이 있는 경우에는 경매가 되면 임차권은 소멸되고 경락인에게 대항하지 못합니다.
이때 소액임차인이 아닌 한 경매절차에서 배당요구도 할 수 없습니다. 이 경우 확정일자를 받아두면 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
Q. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차권의 우선변제권은 어떻게 다른가요?
A. 가. 임차인의 보증금
전자의 경우에는 보증금액에 대한 제한이 없으나 후자의 경우는 보증금이 소액(현재 포천시의 경우 4500만원 이하)이라야 합니다.
나. 대항요건의 구비시기
양자 모두 대항요건을 갖추어야 하는 점에는 같으나 후자는 이 요건을 경매개시결정등기 기입 전까지 갖추어야 합니다.
다. 우선변제권 행사범위
전자는 후순위 담보권자와 일반채권자에 대해서만 행사할 수 있는 반면 후자의 우선변제권은 선순위담보권자에게도 행사할 수 있습니다. 다만 후자의 경우에는 일정금액(포천시의 경우 현재 1500만원 한도)의 제한이 있습니다.
라. 우선변제를 받을 수 있는 주택 가액의 범위
소액임차인의 경우 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하며 전자는 그런 제한이 없습니다.
김형석 / 법무사, 포천신문 자문위원장 |
포천신문 기자 / ipcs21@hanmail.net 입력 : 2016년 07월 30일 
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