Q 저는 갑으로부터 주택을 임차하여 입주 후 주민등록도 마쳤습니다. 그런데 위 주택에는 이미 을 앞으로 소유권이전청구권보전의 가등기가 되어 있어서 을은 이 가등기에 기한 본등기를 마친 후 저에게 집의 명도를 요구하고 있습니다. 저는 퇴거를 해야하는지요? 또 전세금은 누구에게 반환받을 수 있는지요?
A 가등기에는 순위보전의 효력이 있으므로 임차권의 대항력을 취득하기 전에 가등기가 경료 되어 있으면 비록 그 가등기에 기한 본등기가 임차권의 대항력 취득 후에 이루어졌다고 하더라도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 귀하는 을의 요구에 따라 퇴거해야하고 전세금은 갑으로부터 반환받을 수 있을 뿐입니다. 이것은 소액임차인인 경우에도 마찬가지입니다.
그러나 임차권의 대항력 취득 후에 가등기가 된 경우에는 그 가등기에 기하여 본등기가 경료 되어도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.
다만 가등기후 임대차보증금을 인상하였다면 그 인상분에 대하여는 본등기경료자에게 주장할 수 없습니다. (대법원. 86.9.9.선고, 86다카757판결)
* 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와 임대차가 체결한 경우
Q 가압류된 부동산을 취득한 자로부터 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 위 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택의 경매를 신청하였습니다. 임차인의 지위는 어떻게 되는지요?
A 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와 임대차계약을 체결한 경우 가압류권자 등의 신청에 의해 경매가 개시되면 경락인에게 대항할 수 없는 것은 물론 확정일자를 갖추었어도 배당요구를 할 수 없습니다. 이때에는 소액임차인이라도 마찬가지입니다.
이 경우는 가압류 등 당시의 전 소유자의 부동산에 대해 경매를 한 것으로 전소유자와 임차인간에는 하등의 법률적인 관계가 없기 때문입니다. 그렇다면 임차인은 제3취득자에게 배당될 금원을 압류할 수밖에 없습니다. (대법원 1983.4.26. 선고, 83다카116116판결)
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입력 : 2016년 01월 22일 
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