Q 저당권과 저당권 사이의 임대차 1번 저당권이 설정된 집을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 그 후 위 주택에는 다시 2번 저당권이 설정되었고 이 저당권에 기해 경매가 진행 중에 있습니다. 저의 지위는 어떻게 됩니까?
A 임차권보다 먼저 성립한 저당권이 존재하는 경우에는 임차권보다 후에 성립한 저당권자의 신청에 의해 경매가 실행된 경우에도 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하는 계약서에 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며 경락대금 중 1번 저당권의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2번 저당권에는 우선하여 보증금변제를 받을 수 있습니다. 또 귀하가 소액임차인이라면 임차보증금 중 일정액을 1번 저당권보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.
Q 가압류, 압류된 집을 임차한 경우 저는 가압류된 집을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정 일자도 받았습니다. 그 후 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 위 주택을 경매하려고 합니다. 저의 지위는 어떻게 되는지요?
A 가압류, 압류등기는 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 처분금지의 효력을 발생시키고 이를 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기 후에 권리를 취득하여도 경락인에게 대항할 수 없음을 경고하는 데에 목적이 있으므로 이미 가압류, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다.(대법원 1983. 4. 26.선고, 83다카116판결)
확정일자를 갖추었어도 가압류(압류)권자보다 우선변제를 받을 수는 없고 가압류(압류)권자와 임차인의 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 됩니다. 예컨대 주택의 경락대금이 8000만원, 선순위 가압류권자의 채권액이 6000만원이고, 확정일자부임차인의 임차보증금이 4000만원인 경우 가압류권자는 4800만원(8000 6/10), 임차인은 3200만원(8000 4/10)을 각 배당받게 됩니다. 다만 소액임차인인 경우에는 보증금중의 일정액까지는 가압류(압류)권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다.
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입력 : 2016년 01월 08일 
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