Q 주택임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그후 집주인이 은행으로부터 돈을 대출받아 위 부동산에 근저당권설정등기를 하고 집주인이 대출금을 상환하지 못하자 위 근저당권에 의하여 경매가 진행 중에 있습니다. 임차인은 어떤 보호를 받을 수 있는지요?
A 위와 같은 경우 임차인이 근저당권설정보다 먼자 주택의 입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖추었으므로 임차인은 경락인에게 대항할 수 있습니다.
따라서 경락인에게 임대차기간 동안 또는 임차보증금을 받을때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
또한 이를 포기하고 경매절차에 참가하여 보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다.
이 두 가지 중 어느 것을 선택하여 행사하느냐는 전적으로 임차인의 자유의사에 달려 있습니다. 단 이 두 가지 중에서 하나를 선택하여야 하고 임차권의 대항력에 기하여 계속임차 주택에 거주하면서 아울러 경매절차에 참가하여 나중에 받을 보증금을 먼저 배당받을 수는 없습니다.
이때에는 우선변제권을 행사하였으나 보증금을 완전히 변제를 받지 못한 경우에도 임차권은 소멸합니다.
Q 이미 저당권이 설정 된 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받았습니다. 이 저당권이 실행되면 임차인의 지위는 어떻게 되나요?
A 위와 같이 임차인이 주민등록을 마치기 전에 그 부동산에 이미 저당권이 설정 되어있다면 입주하고 주민등록을 마치고 확정일자를 받아도 경락인에게 대항할 수 없습니다. 다만 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에 참가할 수 있고 주택의 경락대금 중에서 선순위 저당권자의 채무에 변제 충당을 하고 나머지가 있으면 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.
이때 임차인이 소액임차인이라면 보증금의 일정한액까지 먼저 성립된 근저당권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.
회원가입
기사쓰기
입력 : 2015년 12월 26일 
트위터
페이스북
밴드
카카오스토리
