Q주택임대차계약서에 확정일자를 받은 것과 주택에 전세권설정등기를 한 것 과는 어떻게 다른지요?
A확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정등기를 한 것처럼 경매(공매)시 후순위권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 점은 같으나 구체적으로 다음과 같은 차이가 있습니다.
(1) 보증금반환을 지체하는 경우 전세권등기를 한 경우는 전세주택의 경매를 청구 할 수 있으나, 확정일자만 갖춘 경우는 경매청구권이 없으며, 보증금반환청구의 소를 제기, 판결 등을 받아 일반적인 강제집행을 할 수 있을 뿐입니다.
(2) 대항요건의 필요여부 확정일자에 의한 보증금우선변제의 보호를 받기 위해서는 주택인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 하나, 전세권등기를 한 경우는 이러한 요건이 필요없습니다.
(3)별도의 배당요구 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야하나, 전세권등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
(4)대지부분의 경락대금 포함 여부 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서는 우선 배당을 받을 수 없습니다.
*. 토지가 대지권으로 등기된 아파트, 연립주택 등 구분건물의 경우 공유지분인 대지권에는 성질상 전세권설정이 불가하여 건물만 전세권설정등기를 할 수 밖에 없습니다. 이 경우 대지권에 대한 경락대금에서는 배당받을 수 없다는 것이 종전의 일반적인 입장입니다.(임대차계약서에 확정일자를 받아두면 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있음)
다만 최근 대법원판결에 의하면 아파트건물 만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물 만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에도 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 합니다. (대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결)
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입력 : 2015년 10월 11일 
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