[법률상담] 주택임대차보호법에 의한 우선변제 받을 수 있는 보증금 범위
포천신문 기자 / ipcs21@hanmail.net 입력 : 2015년 09월 26일
 |  | | | | ↑↑ 김형석 법무사, 포천신문 자문위원장 | | ⓒ (주)포천신문사 | |
Q 주택임대차보호법(동법 시행령 제10및 제11조)에 의한 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위 및 우선변제 대상 임차인의 범위에 따른 적용 예
A 이 표(지난 회에 게재한 표, 이하 이 표로 표기)에 의하면 포천시의 임차인의 경우 “아”항에 해당한다.
이 표에 의하면 포천시에서 주택을 임차한 소액임차인은 임대차보증금이 45,000,000원 이하일 경우 무조건 15,000,000원은 소액임차인으로 보호를 받을 수 있을 것으로 해석이 되고 대부분의 사람들이 그렇게 이해를 한다.
하지만 이 표상의 “아” 항이 적용되려면 위 시행령 개정 후인 2013. 12. 30. 이후에 임차한 부동산에 근저당권설정등기등 제한사항의 등기가 경료되어야 한다.
만약 임차한 부동산에 2008. 08. 20.에 근저당권설정등기가 경료 되어 있다면 이 표 중 “마”항이 적용되어 임차보증금이 30,000,000원 이하인 임차인 중 12,000,000원에 대하여 소액임차인으로 보호를 받을 수 있다.
Q. 주택임차인 보호를 위한 현행제도는 어떤 것이 있는 지 알아보자.
A 현행 주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임차인 보호를 위한 여러 규정을 두고 있는데 그 중 대표적인 것은 다음 세 가지이다.
가. 대항력인정
주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날 전세권이 설정 된 것으로 보아 이 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다.
다만, 위 대항 요건을 갖추기 전에 등기부상의 선순위 권리(권저당권, 가압류등)가 있다면 주택이 경매되는 경우 경락인에게 대항할 수 없다
나. 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권
위 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차한 주택이 공매나 경매 될 경우 매각대금(토지,건물포함)에서 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있 다.
다. 소액임차인 최우선 변제권
주택임차보증금이 소액인 경우(소액의 범위는 전회에 게재) 임차주택이 경 매되어도 임차주택 매각대금의 2분의1 범위 안에서 일정금액(금액 범위 전 회에 게재)까지는 선순위 담보권자보다 우선변제를 받을 수 있다.
소액우선변제를 받으려면 경매를 개시하였다는 등기가 등기부에 기입되기 이전에 위 “가”항의 대항요건을 갖추어야 한다.
김형석 / 법무사, 포천신문 자문위원장 |
포천신문 기자 / ipcs21@hanmail.net 입력 : 2015년 09월 26일 
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