甲은 乙소유의 주택을 임차하여 입주한 후 전입신고를 하였으나, 착오로 임차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록을 하였다가 그 후 실제 지번에 맞게 주민등록을 고쳤습니다. 이 경우 甲의 주택임차권의 대항력은 언제 발생하는지요?
답변
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
여기서 ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다.’라고 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 주택임차인은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며, 이것은 결국 임대차기간 중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계되는 것이고, 이에 따라 임차인은 신소유자와의 관계에서도 종전 임대차 계약기간동안 그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있으며, 계약기간이 만료되면 신소유자에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다는 것입니다.
그러나 주택임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여져 있고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 주택임차권이 소멸되어 신소유자에게 대항할 수 없습니다.
대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것입니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결, 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결).
따라서 실제 지번과 다른 지번에 주민등록을 한 때에는 임차주택의 임대차공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 실제 지번에 주민등록(전입신고)을 한 때에 비로소 대항요건을 갖추었다고 볼 수 있으므로, 甲의 대항력은 실제 지번에 주민등록(전입신고)을 한 다음날 발생한다고 할 것입니다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결).
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입력 : 2015년 08월 31일 
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