저는 甲소유 다세대주택을 전세보증금 5,000만 원에 임차하여 주민등록 전입신고 시 위 다세대주택의 지번만 기재하고, 동·호수는 표시하지 않은 채 거주하고 있습니다. 그러던 중 위 임차주택을 매수한 乙로부터 위 주택을 명도하라는 요구를 받았는데, 이 경우 저는 乙에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요?
답변
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있습니다.
그리고 다세대주택은 「건축법」이나 「주택법」 등 건축 관련 법상 공동주택에 해당하고, 「주민등록법 시행령」 제9조 제3항은 “주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 「도로명주소법 시행령」 제3조에 따른 도로명주소의 표기 방법으로 기록한다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항에도 불구하고 「도로명주소법」에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을 말한다), 지번(地番)의 순으로 기록할 수 있다.
이 경우 「주택법」에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(棟)번호와 호(號)수를 기록한다”라고 규정하여 동 주택의 경우 동·호수까지 기재하여 전입신고 하도록 하고 있습니다.
판례도 “임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없고(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결), 연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기 전세권자가 주소로 연립주택 동·호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록이 되었다면, 그 주민등록으로는 일반사회통념상 그 미등기 전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로, 그 건물에 관한 미등기 전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없으며(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결), 신축중인 연립주택 중 1세대를 임차한 자가 주민등록 전입신고를 함에 있어서 호수를 기재하지 않은 채 그 연립주택부지의 지번만으로 전입신고를 하였다가 그 후 위 연립주택에 관하여 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를 하였다면, 임차인의 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 일반 사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 그 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결)”라고 하였습니다.
따라서 다세대주택의 경우 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록상 그 주택의 지번 및 동·호수까지 기재하여야 하는데, 귀하는 동·호수를 기재하지 않았으므로 대항요건으로서 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 乙에 대하여 임차권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.
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입력 : 2015년 08월 14일 
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