甲은 다가구용 단독주택의 방 2칸을 임차보증금 5,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고 및 확정일자를 갖추고 거주하던 중 최근 법원으로부터 위 주택이 후순위 근저당권자에 의해 경매신청 되었음을 이유로 권리신고 겸 배당요구신청을 하라는 내용의 통지서를 받았습니다.
이에 甲은 위 주택에 대한 등기사항증명서를 열람해보니 위 임차주택이 같은 번지 2호, 3호의 2필지의 대지상에 축조되어 있었고, 甲의 주민등록등본에는 같은 번지 2호로만 전입신고가 되어 있었습니다. 이 경우 甲은 「주택임대차보호법」상의 대항력을 취득할 수 있는지요?
답변
「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것입니다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결, 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결).
그리고 다가구용 단독주택의 경우 「건축법」이나 「주택법」상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상, 「주민등록법 시행령」 제9조 제3항 및 제4항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없습니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결).
한편, 甲의 경우와 같이 두 필지의 토지 위에 주택이 건축된 경우에 건축법에 의하면 이를 하나의 대지로 보게 되어 있고, 그에 따라 행정관청에는 주민등록표에 1필지의 지번만을 기재하고 있으므로 하나의 지번만 기재하여도 충분하다 할 것입니다.
따라서 甲의 경우 위 대지 중 하나의 지번을 주민등록표에 기재하였으므로 「주택임대차보호법」상의 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 취득하였다고 할 것입니다.
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입력 : 2015년 07월 06일 
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