저는 10년 전 7월 1일 주택을 구입하여 소유권이전등기를 하였고, 같은 해 8월 1일 주민등록전입신고를 하였는데, 2년 전 위 주택을 甲에게 매도하되 이를 다시 임차하여 매매잔금 지급기일인 같은 해 10월 1일부터는 임차인 자격으로 변경하기로 약정하고 현재까지 거주하고 있습니다.
그런데 甲이 매매잔금지급기일을 지키지 못하였으므로 저는 甲과 합의하여 위 주택을 담보로 한 은행대출금으로 잔금을 받기로 하면서 같은 해 12월 1일 甲을 채무자로 하여 위 주택에 근저당권을 설정하였고, 다음 해 1월 3일 甲명의로 소유권이전등기가 경료되었습니다.
그러나 은행이 위 근저당권을 실행하여 경매개시 되었고 위 주택은 乙에게 매각되었습니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인 乙의 명도요구에 주택임차인으로서 대항할 수 있는지요?
답변
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 위 사안에서 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 귀하는 일응 대항요건을 갖춘 것으로 보여질 수 있으나, 위 조항에서 말하는 주택의 인도와 주민등록이란 임차인의 지위에서 행한 주택의 인도와 주민등록을 말합니다.
위 사안의 경우 잔금지급기일과 소유권이전등기가 경료된 시점이 일치하지 않는바, 이러한 경우에 소유자에서 임차인으로 지위가 변동된 시점을 언제로 볼 것인지 문제됩니다.
위 사안과 관련된 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상(表象)되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도로 되어야 한다.”라고 했다.(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결),
또한 “甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 乙에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 甲의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 乙명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 甲으로부터 乙앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 甲의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 甲의 처의 주민등록은 주택에 관하여 乙명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없다.”
“乙명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 甲의 처와 乙사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 乙명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.”라고 하였습니다.(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2001. 12. 14. 선고 2001다61500 판결)
위와 같은 주민등록을 대항력의 요건으로 규정한 취지에 비추어 제3자로서는 甲앞으로 소유권이 경료되기 이전까지는 귀하의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 귀하의 주민등록은 甲앞으로 소유권이전등기가 경료되기 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 甲앞으로 소유권이전등기가 경료된 다음날부터 비로소 귀하와 甲 사이의 임대차를 표상(表象)하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것입니다.
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입력 : 2015년 05월 19일 
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