문: 甲은 부동산중개업자를 통하여 부동산매매계약을 체결하고 매도인에게 계약금 및 중도금까지 지급하였으나, 매도인이 집을 너무 헐값에 팔았다고 주장하자 손해배상금을 포함하여 돈을 돌려받기로 하고 계약을 해제하였습니다. 그런데 부동산중개업자는 매도인으로부터 돌려받은 돈을 보관하고 있으면서 중개수수료를 요구하고 있습니다. 부동산매매계약이 해제되었는데도 중개업자에게 수수료를 지급해야 합니까?
답: ?공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률? 제25조에 따라 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하여야 합니다.
이때 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다. 중개업자는 규정에 의한 확인·설명의무를 이행하기 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다.
중개업자가 확인?설명의무를 다하지 않은 경우 손해를 배상하여야 하는데(같은 법 제19조 제1항), 이에 관한 판례는 “민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 손해배상의무가 당연히 소멸되는 것이 아니다(대법원 2002.2.5, 선고, 2001다71484, 판결).”라고 하였습니다.
또한 ?공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률? 제32조 제1항에서 “중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
위 사안의 경우 일단 중개업자가 확인?설명의무를 소홀히 하였다는 정황이 없으므로 확인?설명의무를 위반하였다고 볼 수 없을 것 같습니다. 또한 甲과 집주인 간에 유효한 부동산매매계약이 성립하였고, 甲이 매도인으로부터 손해배상금까지 받게 되었으므로 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 계약이 해제된 것이 아니기 때문에 甲은 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하여야 할 것으로 보입니다.
김제동 / 변호사 (변호사 김제동법률사무소), 포천신문 자문위원 (031-829-9311)
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입력 : 2014년 04월 13일 
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