[사례로 알아보는 세무상식]고가주택은 실거래가로 양도소득세가 과세됩니다.

□ 고가주택이란?
○ 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택을 말합니다.
○ 겸용주택의 1세대 1주택 판정시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는
-주택 외의 부분을 포함한 겸용주택 전체의 실거래가액으로 고가주택 여부를 판정합니다.

□ 고가주택에 대한 과세특례
○ 1세대 1주택 비과세 적용 배제
- 고가주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 양도실거래가액이 6억원을  초과하는 부분에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않습니다.
○ 실지거래가액으로 양도소득세 신고
- 취득 후 1년 이상 보유한 부동산을 양도하면 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하지만, 고가주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를신고해야 합니다.
○ 고가주택의 임대소득과세
- 고가주택을  한채라도 월세로 임대하면 주택의 소재지나 면적에 관계없이 주택 임대소득에 대한 소득세가 과세됩니다.
본인과 배우자가 공동소유인 아파트의 가격은 실거래가로 8억원합니다.  양도소득세 신고는 부부가 각각 하는 걸로 알고 있습니다. 그러면 아파트 가격도 각각의 지분으로 나누어보면 6억원이 되지 않습니다.  그래도 고가주택으로 보는지요? 

양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 판정은  1주택 전체로 판단 합니다.  배우자와 지분을 공동으로 하더라도 주택의 양도실거래가액이 6억원을 초과하므로 고가주택에 해당합니다.

자료제공 : 의정부세무서 031-870-4252

고가주택의 양도세 계산시 6억 초과부분에 대한 양도세만 내더군요. 그런데 1세대1주택 2년거주 요건이 충족된 경우와 그렇지않은 경우 차이가 뭔지 모르겠습니다.

1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 경우에는 양도 실거래가액이 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 과세하지만 비과세 요건을 갖추지 못한 경우 전체 양도소득에 대하여 양도소득세를 부담하는 것입니다.
자료제공 : 의정부세무서 031-870-4252