사례로 알아보는 세무상식

토지나 건물 등을 양도한 후 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 관련 증빙서류를 미리미리 준비하는 것이 절세의 지름길입니다

▶양도소득세를 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우
토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도소득세  신고는  원칙적으로 기준시가를 적용합니다.
다만 다음에 해당되는 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래 가액을 적용합니다.
-  투기지역 소재 지정 부동산을  양도하는 경우
-  1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
-  고가주택(실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택)
-  미등기양도자산
-  부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우
-  허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
- 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
▶필요경비로 인정되는 비용
양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우에는 증빙서류에 의하여 실제로 지출 된 사실이 확인되는 비용을 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제해줍니다.
▶취득에 소요된 비용
- 당해자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제받을 수 있습니다.
- 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용을 매입가격으로 공제받을 수 있습니다.
- 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함합니다.
▶양도자산의 용도변경?개량 또는 이용편의에 지출한 비용
- 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 공제받을 수 있습니다.
· 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
· 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용
· 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용
▶양도비용                                            
- 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등과 부동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.
  다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있습니다.
▶증빙서류를 철저히 갖춰야 합니다.
  위와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로  공제 받을 수 있는 사항이 많이 있습니다.
  따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나  실지거래가액에 의한 경정 조사를 받는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 지출에 대한 증빙자료를 철저히 준비함으로써  상당부분  세금을 줄일 수 있습니다.
  하지만 위와 같은 증빙자료를 양도 후에 확보하는 것은 어려운 일이므로 실지 거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 해당 비용을 지출할 때마다  미리미리 자료를 확보해 두는 것이 절세의 지름길이라 할 수 있습니다.

Q & A
Q. 저는 작년까지 3주택 이상을 보유하고 있다가 올해안에 그 중에 한채를 팔려고 합니다.  실거래가액으로 신고할 경우 은행에서 대출받은 이자를 필요경비로 인정받을 수 있는지요?
A. 은행 융자금에 대한 이자는 취득한 자산에 대한 원본가치를 증가시키는 비용으로 볼 수 없으므로  필요경비에 산입되지 않습니다.

Q.투기지역내에서는 실거래가로 양도세를 부과하는 것으로 알고 있습니다. 오래된 소형 연립주택도 해당되는지요?
A. 주택투기지정지역 내에 소재하는 주택은 주택의 규모나 보유기간에  상관없이 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정합니다.

자료제공 : 의정부세무서 031-870-4252