문 : 저는 소유권이전등기청구권가등기가 설정되어있는 부동산에 대하여 강제경매신청을 하였습니다. 그런데 경매절차진행 도중에 가등기권자가 본등기신청을 하여 부동산소유권이 이전된 경우, 경매개시결정기입등기는 직권말소 되는지요?
답 : 부동산등기법은 가등기에 의한 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다고 규정하고 있으며(같은 법 제91조), 등기관은 가등기에 의한 본등기를 하였을 때에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 하고, 이 경우 등기관이 가등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다고 규정하고 있습니다(같은 법 제92조).
그러므로 가등기가 이미 되어있는 부동산에 관하여 경매개시결정을 한 후, 그 가등기권리자가 본등기를 하면 그 본등기순위가 가등기시에 소급하게 되고, 이 경우 가등기 이후의 경매개시결정기입등기는 등기관이 직권말소 할 수 있습니다.
한편, 소유권이전청구권보전을 위한 가등기는 부동산물권변동에 있어 순위보전효력이 있는 것이므로, 그 가등기에 의한 소유권이전의 본등기가 마쳐진 경우에는 그 가등기 후 본등기 전에 행하여진 가압류등기는 가등기권자의 본등기취득으로 인한 등기순위보전 및 물권의 배타성에 의하여 실질적으로 등기효력을 상실하게 되는 것이고, 따라서 등기관은 위 가압류등기를 직권으로 말소 할 수 있다고 하였습니다(대법원 2010. 3. 19.자 2008마1883 결정).
그런데 위와 같이 가등기 이후의 등기를 직권말소 하는 것은 그 가등기가 ‘소유권이전청구권보전을 위한 가등기(순위보전가등기)’임을 전제로 하며, 가등기가 담보가등기이면 그 가등기 후에 제3취득자나 담보물권을 가진 후순위권리자가 생겼을 때 바로 본등기 할 수 있는 것이 아니라 청산절차와 그를 위한 제3취득자나 후순위권리자에 대한 통지 등의 절차를 거치도록 함으로써 가등기에 기초한 본등기를 했다 해도 바로 중간등기의 직권말소를 할 수가 없게 되는 것입니다.
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입력 : 2013년 01월 13일 
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