◆ 고가주택의 범위 ‘고가주택’I이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 겸용주택의 1세대 1주택 판정 시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다.
◆ 고가주택에 대한 과세내용 1) 1세대 1주택 비과세 적용 배제 고가주택을 양도하면 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세 규정을 적용하지 않는다. 다만 양도가액이 9억원을 초과하지 않는 부분에 대해서만 비과세한다.
2) 실지거래가액으로 양도소득세 계산 2007년부터는 양도소득세를 계산할 때 실제양도차익을 기준으로 하는 「실가과세제도」가 전면 시행되고 있다. 이는 실제소득에 맞게 세금을 부담한다는 것이다.
◆ 과세되는 고가주택의 양도소득 계산 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 고가주택을 양도하는 경우 에는 양도소득세가 과세되는데, 이때에는 양도소득 전체에 대하여 과세하는 것이 아니라 9억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세한다.
고가주택의 양도소득은 다음과 같이 계산한다. 양도가액 - 필요경비(취득가액 등) = 양도차익 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득
* 과세되는 고가주택의 양도차익 = 전체 양도차익 ×(양도가액 － 9억원)/양도가액
* 과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액 = 전체 장기보유특별공제액 ×(양도가액 － 9억원)/양도가액
▶ 관련 법규 : 소득세법 제89조 소득세법 시행령 제154조, 제160조
▶ 참고 예규 1세대 1주택인 고가주택을 가진 자가 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 고가주택을 양도하는 때에는 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용하여 9억원을 초과하는 부분의 양도소득에 대하여만 양도소득세를 과세한다.
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입력 : 2012년 08월 31일 
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