문 : 저는 등기부상 100평의 대지를 평당 100만원에 매매계약서를 작성하고 대금을 지급하였는데 그 후 측량해 본 결과 90평인 경우 부족한 10평에 대한 값을 돌려받을 수 있는지요?
답 : 민법에는 수량을 지정한 매매목적물이 부족한 경우 그것을 알지 못한 매수인은 그 부분비율로 대금감액을 청구할 수 있다고 규정되어 있습니다(민법 제572조 내지 제574조).
토지매매가 민법 제574조에서 정한 ‘수량을 지정한 매매’인지의 판단방법에 관하여 판례를 보건대, 매매당사자가 매매목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였더라도 그러한 사정만으로 곧바로 그 토지매매를 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수는 없는 것이고, 만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 ‘수량을 지정한 매매’가 아니라고 할 것이며, 반면 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고, 나아가 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 ‘수량을 지정한 매매’라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914판결).
한편, 목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 하여 정하여지는 아파트분양계약은 이른바 수량을 지정한 매매라고 한 사례(대법원 2002. 11. 8. 선고 98다13914 판결), 매매계약 당사자가 목적토지의 면적이 공부상의 표시와 같은 것을 전제로 하여 면적을 가격을 정하는 여러 요소중 가장 중요한 요소로 파악하여 가격을 정하였고, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 당연히 그 실제평수를 기준으로 가격을 정하였으리아는 점이 인정된다면 그 ㅁ매는 ‘수량을 지정한 매매’에 해당된다고 한 사례(대법원 201. 4.10.선고 2001다12256판결) 등이 있습니다.
위 사안의 경우 어느 유형에 해당하는 지 판단하기에 내용이 부족하나, 귀하가 위 거래에 있어서 실평수에 따른 대금정산을 하기로 상대방과 합의한 바가 있다면 귀하의 주장대로 10평에 대한 대금반환을 청구할 수 있겠지만, 그러한 합의가 없이 다만 등기부상 100평인 대지를 평당 100만원으로 따져 대금을 결정했다면 이는 위 대지자체를 1개의 거래대상으로 보아 매수한 것으로 보이기 때문에 대금감액청구를 할 수 없다고 할 것입니다.
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입력 : 2012년 08월 11일 
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