정부의 주택시장의 활성화 및 가격상승 유지 대책은 한계가 있다. 근본적으로 주택 가격이 끝없이 상승할 수 없는 것이다. 이유는 간단하다. 주택수요자들이 감당할 수 없는 가격이 되면 주택구입을 포기하게 된다. 요즘 젊은이들에게 월 200만원의 월급으로 12억 정도의 서울의 아파트를 구입하려면 몇 년을 모아야 할까?
한평생을 모아도 불가능할 것이다. 이들은 자기 힘으로 주택을 구입하는 것이 불가능해 진 것이다. 이제 수요가 없으니 가격이 떨어지게 된다. 가격이 떨어지니 주택가격이 상승할 것이라 예상하고 빚을 진 사람들은 이자를 갚지 못하게 된다.
5년 전, 서울 인근 낡은 집에 투자했던 A씨는 이 집 가격이 오르자 이를 담보로 대출을 받아 집을 더 사들였다. 사들인 집을 담보로 또다시 집을 사들이는 식이었다. 그러다 보니 자기가 소유하는 집이 일곱 채까지 됐다. 이후 은행 이자를 내며 집값이 오르기만을 기다렸다. 하지만 1년 정도 지나자 가격이 본전 정도로 떨어졌다. '그래도 조만간 오르겠지' 생각하며 기다렸다. 2년이 지나자 15% 정도 하락했다. 본전 생각이 나서 팔지 못했다. 3년이 지나자 약 50% 정도 하락했다.
'아차' 싶어 그제야 은행 융자만 인수하는 조건으로 부동산에 집을 내놨지만 팔리지 않았다. 말 그대로 깡통집이 된 것이다. 그 사이 자신이 살고 있던 아파트는 은행 이자를 내느라 팔고 없다. A씨는 지금 전세에 살고 있다.
이것이 가계부채의 실상이다. 주택가격상승정책은 지금 터져야 할 시한포탄을 다음 세대에게 미루는 형국이다. 현재 정부의 주택정책은 빚내서 집을 사라는 것이다. 그러나 주택시장은 싸늘하다.
주택가격이 상승할 경우
만약 정부의 계획처럼 주택가격이 상승되면 어떻게 될까? 이게 과연 희소식일까? 일단 지금도 수요가 늘어나지 않고, 집값이 비싸다는 인식 때문에 주택 거래가 안 되고 있는 상황에서 집값이 오른다면 거래 가능성은 더 낮아질 것이다.
하지만 부동산 특성상, 더 오를 것이라는 기대감이 형성되어 과거처럼 집값도 오르고 거래도 활성화 되었다고 가정해보자. 시세차익이 생겼다고 집을 팔 수 있을까? 더 오를 것이라는 기대감에 아마도 집을 팔려고 하지 않을 가능성이 높다. 지금과 달라지는 것은 아무것도 없다.
집을 팔았다면 어떨까? 그러나 내가 살 집이 필요하다. 우리 집만 오른 것이 아니기에 비슷한 수준의 집을 다시 산다면 역시나 상황은 그대로이다. 집값이 올랐지만 집을 팔든 안 팔든 간에 빚도 그대로고 우리 집은 여전히 빚으로 생활에 쪼들려야 하는 신세이다.
주택가격을 낮춰야 한다
지난 기고에서 필자는 대안으로 역발상이지만 주택가격을 낮춰야 한다고 제안한 바 있다. 현재 보금자리주택보다 훨씬 더 싸져야 한다는 것이다. 예컨대 주택가격이 싸지면 기존에 주택담보 부채를 갖고 있는 사람은 기존의 주택을 경매에 내어놓고 최악의 경우 파산 등의 절차를 진행하고, 새로운 싼 주택을 구입할 수 있게 된다. 그리고 새롭게 다시 경제활동을 시작하게 된다. 위에 설명한 A씨도 새롭게 시작할 수 있을 것이다. 젊은이들도 주택가격이 싸니 주택구입 외에도 기타 경제에 소비가 늘어나게 되고 경기가 활성화 된다.
물론 이 생각에는 파산으로 부실해질 금융권을 어떻게 할 것인가 하는 문제가 있다. 결국 금융권이 파산하게 되면 국가경제도 위기를 맞게 된다. 그러나 어떠한 경우에도 결국은 부실한 금융은 파산을 피할 수 없다. 금융권의 구조조정은 불가피 하다. 우린 IMF때 이런 경험을 했다. 그러나 우린 결국 다시 일어났지 않은가? 더불어 건설경기가 붕괴되지 않을까 하는 우려가 있다. 하지만 이미 건설경기는 붕괴되고 있다. 오히려 주택경기의 활성화로 작용할 여지도 있다.
그러나 이를 정치권에서 진행시키지 않을 것이다. 쉽게 이야기 하면 여기저기 부도사태가 나는 과거 IMF와 같은 상황을 어느 정권이 스스로 맞으려 하겠는가? 그리고 주택가격 하락 정책을 무상주택과 뭐가 다르냐며 사회주의 정책이라고 비난할 것이다. 이데올로기의 트라우마가 있는 대한민국에서 이런 부담을 스스로 짊어질 정권이 나올 수 있을까? 그렇다고 이 문제를 계속해서 다음세대에게 미룰 것 인가? 결국은 터질 문제이다. 주택을 담보로 빚을 지고 있는 사람들이 어떻게 청산할 것인가의 문제이다.
현실적 대안은?
그러면 현실적으로 가계부채를 해결하려면 어떻게 해야 할까? 더 오를 것이라는 욕심을 접고 과감히 집을 팔아 빚을 갚아야 한다. 그리고 남는 돈에 맞는 집을 구해야 한다. 집을 소유개념이 아니라 거주개념으로 바꿔야한다. 이를 통해 결국 주거비 구조조정, 생활비 구조조정을 해야 한다. 결국 우리나라의 국민소득에 맞는 소비형태를 만들어야 한다.
그간 우리나라는 국민소득보다 훨씬 더 사치스럽게 생활해왔다. 우리들 보다 훨씬 부유한 유럽국가들 보다 더 사치하며 살아왔다. 그러나 그것은 빚잔치였다. 빚잔치를 청산하고 검약하는 건강하고 내실 있는 대한민국으로 거듭나야 할 것이다.
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입력 : 2012년 07월 07일 
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