문 : 저는 수년 전 계약기간은 정하지 않고 갑으로부터 토지를 임차하여 주택을 건축하였으나, 그 당시는 건축허가를 받아야 한다는 것을 알지 못하여 무허가건물이 되었는데, 갑은 6개월 전 계약해지통지를 한 후 건물의 철거 및 토지인도청구소송을 제기하겠다고 하고 있습니다. 이 때 저는 위 주택에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있는 지요?
답 : 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제643조, 283조).
또한, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도, 임차인의 계약갱신 청구의 유무에도 불구하고 인정됩니다(대법원 1995. 7. 11, 선고 94다34265 판결).
한편, 무허가건물의 경우에도 매수청구권이 인정되는지 판례를 보건대,「민법」제643조가 정하는 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약이 종료 되었음에도 그 지상건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상건물의 잔존가치를 보존하고, 토지소유자의 배타적 소유권행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차계약 종료시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 톡별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있으나, 건물매수청구권행사로 인하여 토지소유자가 임차인의 건물매수청구권행사로 인하여 토지소유자가 임차인에게 지급하여야 할 건물의 시가를 산정함에 있어서 그 건물에서 임차인이 영업을 하면서 얻고 있었던 수익까지 고려하여야 할 것은 아니라고 하였습니다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결).
따라서 위 주택이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 귀하는 무허가건물일지라도 위 주택의 매수를 갑에게 청구하는 것이 가능하겠습니다.
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입력 : 2012년 05월 02일 
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