Q. 저는 주택을 임차하여 주민등록과 입주를 마졌으나 확정일자는 받지 않았으며, 그 주택에는 이미 선순위 근저당권자가 있었고, 제가 대항요건을 갖춘 다음에 또 다른 근저당권이 설정되었습니다. 위 주택이 경매되는 경우 저는 확정일자를 갖추지 않았기 때문에 우선변제는 받을 수 없고, 선순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우에는 대항력이 없을 것 같은데, 그렇다면 후순위 근저당권자가 경매를 신청하는 경우에도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?
A. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행해진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그리하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.
여기서 귀하의 주택임차권이 비록 후순위 근저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 근저당권보다 뒤에 대항요건을 갖추었으므로, 임차주택의 경매절차에서 매각된 경우 매수인이 「주택임대차보호법」제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 있을 것인지, 귀하의 주택임차권이 같은 법 제3조의5 단서의 대항력이 있는 임차권에 해당될 수 있는지는 문제됩니다.
그런데 「민사집행법」제91조 제2항 및 제3항은 “②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 후순위 저당권의 실행으로 부동산이 매각된 경우에 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하게 되고, 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 간춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경매절차의 매수인은 「주택임대차보호법」제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이며, 경매부동산의 매각으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택임차권의 효력을 경매절차의 매수인에 대하여 주장할 수 없게 됩니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).
따라서 위 사안의 경우 귀하의 주택임차권보다 선순위인 근저당권까지도 경매절차의 매각으로 인하여 소멸되므로, 그 보다 후순위인 귀하의 주택임차권도 함께 소멸되어 귀하는 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없을 것입니다.
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입력 : 2011년 05월 15일 
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