Q. 甲은 乙로부터 주택을 임차하여 거주하다가 직장이전문제로 乙의 동의를 받아 丙에게 위 주택을 전대하였으나, 甲은 주민등록을 퇴거하지 않았고 丙도 위 임차주택의 소재지에 주민등록전입신고를 하지 않았습니다. 그런데 甲이 위 임차주택을 전대한 이후에 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매가 개시된 상태인바, 이러한 경우 甲은 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있는지요?
A. 임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관하여 판례는 “주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).
그러나 위 사안의 경우에는 임대인의 동의를 받아 임차주택을 전대하였으나, 위 판례와 같이 전차인 즉, 직접점유자의 주민등록이 전입신고 된 것이 아니고, 전대인인 귀하 즉 간접점유자의 주민등록이 전입신고 된 채로 있었던 경우이므로, 그러한 경우에도 귀하의 주택임차권이 보호될 수 있을 것인지가 문제됩니다.
그런데 간접점유자인 임차인이 「주택임대차보호법」소정의 대항력을 취득하기 위한 요건에 관한 판례를 보면, “주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 ‘당해 주택에 주소 또는 거소를 가진자(주민등록법 제6조 제1항)’가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 부로가한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).
따라서 위 사안의 경우 甲은 비록 임대인 乙의 동의를 받아 丙에게 전대하였지만, 甲에게 전차주택을 인도받은 직접점유자인 丙이 「주민등록법」상의 전입신고기간 내에 전입신고를 하지 않았다면 甲이 취득하였던 대항력을 상실하였다고 보아야 할 것입니다.
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입력 : 2011년 04월 17일 
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