Q. 甲은 乙회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차하여 임차주택의 인도와 전입신고를 마침으로써 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추었습니다. 그런데 乙회사는 그 뒤 담보목적으로 丙주택보증주식회사에게 위 아파트를 「신탁법」에 따라 신탁하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
그러나 乙회사는 재정이 악화되어 임대기간이 만료되었을 때 임차보증금을 반환할 능력이 없을 것으로 보이는바, 이 경우 甲이 丙주택보증주식회사에게 임차보증금반환청구를 할 수 있는지요?
A. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있으며, 이 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 합니다.
그리고 「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 다라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과합니다.
여기서 임차주택을 담보목적으로 「신탁법」에 따라 신탁한 경우, 수탁자가 임대인의 지위를 승계 하는지 문제되는데, 판례는 “임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에 의하여 임대인의 지위를 승계한다.”라고 하여(대법원 2002. 4. 12.선고 2000다70460 판결), 대외적으로는 주택의 임대인 내지 소유자가 변동된 경우와 동일하게 취급하는 듯합니다.
따라서 위 사안에 있어서도 수탁자인 丙주택보증주식회사가 甲과 乙회사 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이므로, 甲은 위 임대차계약기간이 만료될 경우 丙주택보증주식회사에 대하여 임차보증금반환청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.
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입력 : 2011년 03월 13일 
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