Q. 저는 1년 전 甲소유의 주택에 관하여 전세보증금 3,500만원에 전세기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 입주한 후 가족들과 함께 그 주택의 소재지로 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그 후 저는 자녀의 교육문제로 저를 포함한 가족전체의 주민등록을 학교부근 친지의 집으로 이전하였다가 그로부터 3개월 후 다시 위 주택의 주소지로 전입신고를 한 적이 있었습니다. 그런데 최근 법원으로부터 위 주택에 대한 경매통지서가 송달되었기에 저는 위 임차주택의 부동산등기부등본을 확인해 보았더니 제가 일시 주민등록을 옮겼던 사이에 甲의 채권자 乙이 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다.
그 후 위 주택이 丙에게 경매절차에서 매각되었고, 丙은 저에게 위 임차주택의 명도를 요구하고 있습니다. 이 경우 저는 丙에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금반환을 주장할 수 있는지요?
A. 귀하의 질문은 주택임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후 일시 가족전체의 주민등록을 변경하였다가 다시 동일주소지로 전입하였을 때 이미 취득하였던 대항력이 계속 유지되는가의 문제입니다.
이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 하면서, 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입 하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입 한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1998.1.23. 선고 97다43468 판결, 2002.10.11. 선고 2002다20957 판결).
그러므로 귀하가 주민등록을 일시 이전하였다가 종전의 주소지로 재전입 하였다고 해서 처음에 취득한 대항력이 유지되는 것이 아니라 재전입 한 때에 새로운 대항력을 취득한 것입니다. 따라서 귀하가 새로이 취득한 주택임차권의 대항력은 근저당권보다 뒤에 취득한 것이므로 경락인인 丙에게 대항력을 주장할 수 없다고 하겠습니다.
참고로 주민등록전출 후 재전입 한 경우 확정일자를 다시 받아야 재전입 이후에 설정된 근저당권자에게 우선할 수 있는지에 관하여 판례는 “주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입 한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1998.12.11. 선고 98다34584 판결).
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입력 : 2010년 12월 26일 
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