Q. 甲은 주택을 임차하여 가족과 함께 입주한 후 거주하고 있던 중 처와 자녀들의 주민등록은 그대로 두고 甲의 주민등록만 사정상 다른 곳으로 일시 퇴거하였다가 같은 해에 다시 위 임차주택의 주소지로 전입신고를 하였습니다. 그런데 甲이 다른 주소지로 퇴거한 사이에 위 임차주택이 경매되어 소유자가 바뀌는 경우 대항력이 있는지요?
A.「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추는 시기는 임차인이 임차한 주택에 입주를 하고 주민등록을 마친 다음 날부터입니다(같은 법 제3조 1항).
그리고 주민등록이라는 대항요건에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 1993.1.26. 선고 95다30338 판결).
다만, 판례는 “주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 1. 23.선고 97다43468 판결).
그러므로 甲이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 주민등록까지 마친 경우에는 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인이 귀하만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮겼다 하더라도 대항요건으로서의 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 처음 주민등록을 마친 다음날 대항력을 취득한다고 할 것입니다.
따라서 甲은 위 임차주택을 경매절차에서 매수한 사람에 대하여도 여전히 대항력을 주장할 수 있다 하겠습니다.
회원가입
기사쓰기
입력 : 2010년 12월 22일 
트위터
페이스북
밴드
카카오스토리
