Q. 甲은 乙로부터 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 乙은 은행에서 유리한 조건으로 대출을 받을 목적으로 저의 주민등록을 일방적으로 다른 곳으로 퇴거하였다가 은행의 근저당권이 설정된 후 다시 전입시켰습니다. 이 경우에 甲의 주택임차권은 어떻게 되는지요?
A.「주택임대차보호법」제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 임차인의 대항요건이 언제까지 유지되어야 하는 것인지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼때 달리 공시할 방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1987.2.24 선고 86다카1695 판결, 1998.1.23. 선고 97다43468 판결).
그러므로 위 사안과 같이 집주인이 근저당권을 설정하면서 임차인 몰래 임차인의 주민등록을 퇴거한 다음 근저당권설정등기가 완료되자 다시 전입신고를 한 경우 임차인의 대항력이 상실되는지 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 “주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.”라고 하였습니다(대법원 2000.9.29. 선고 2000다37012 판결). 따라서 甲은 대항력을 상실하지 않았다고 할 것입니다.
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입력 : 2010년 09월 03일 
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