Q. 매수 부동산의 가계약금 만 지급한 상태에서 매도인이 계약을 해제하면 해약금을 받을 수 없나요?
저는 부동산 (2억 8천만원) 매매계약을 하면서 통상 약정계약금으로 매매대금의 10% (2800만원)를 지급하지만, 집이 마음에 들어 우선 가계약을 하자고 제안해 매도인과 만난 당일에 가계약금 500만원을 매도인 계좌로 입금하였고, 나머지 2300만원은 4일 후 주기로 했습니다.
그런데 다음 날 매도인이 갑자기 개인사정이 생겼다며 계약을 파기(해제) 하자고 하면서 자기 자신은 약정계약금이 아닌 가계약금 500만원을 받았을 뿐이고, 계약서도 정식 작성한 것이 아니니기 때문에 해약금을 줄 의무가 없다고 합니다. 매도인의 말대로 저는 해약금을 받을 수 없는 건가요?
A. 매도인에게 해약금으로 약정계약금 상당의 위약금 청구 및 그 배액의 청구를 할 수 있습니다. 귀하의 사례에 해당하는 판례 (대법원 2008.03.13.선고2007다3611)가 있습니다.
이 판례에 따르면, “… 단지 계약금을 지급하기로 약정한 단계에서는 아직 계약금으로 서의 효력, 즉 「민법」 제565조의 의해 계약을 해제할 수 있는 권리는 발생하지 않는다 할 것이고, 사안과 같이 당사자가 계약금의 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금을 지급하지 아니하는 한 또는 지급하기 전에는 계약금 계약은 성립하지 아니한 것이므로 당사자는 임의로 주 계약을 해제할 수 없다”고 하였습니다.
따라서 귀하의 사례에서 매도인은 임의로 계약을 해제할 수 없고, 계속 이행을 거절할 경우에는 매수인인 귀하가 매도인의 이행지체를 이유로 위약금 (별도의 위약금 특약이 있어야 함) 명목으로 (약정)계약금 상당액 (2800만원)을 청구 할 수 있을 것입니다.
그런데 최근 계약금의 일부만 지급된 경우, 지급받은 금액의 배액만 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에 있어 또 다른 판례 (대법원 2015.04.23. 선고2014다231378판결)에 따르면, 실제 교부받은 계약금의 배액만 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 계약의 구속력을 약화시키는 결과가 되므로, 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 “실제 교부받은 금원”이 아니라 “약정 계약금”이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로 지급 받은 금원이 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하고 있습니다.
회원가입
기사쓰기
입력 : 2019년 03월 19일 
트위터
페이스북
밴드
카카오스토리
